היטל השבחה – האם הוא ככל המיסים ומה משמעותו?

חייגו לייעוץ אישי: 050-808-6488 הייעוץ ניתן על ידי מומחה בענייני מיסוי
 דיני מיסים ועבירות מס – עורך דין לשירותך
חוות דעת מקצועית בענייני מיסוי:
שם מלא
מספר טלפון
פניה למומחה במיסים >>

כל מה שחשוב לדעת על היטל השבחה


דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (3) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
5 stars - based on 3 reviews

Hebrew

היטל השבחה אינו מס "רגיל" ככל המיסים ושונה רעיונית ממס שבח מקרקעין שעליו הסברנו בהרחבה. היטל ההשבחה הנו סוג ספציפי של מס מקרקעין אשר משולם בגין עליית שווי של נכס מקרקעי בעקבות אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) או מתן הקלה בזכויות בניה, או התרת שימוש חורג. שווי ההיטל הנו מחצית סכום ההשבחה.

המקור החוקי לגביית היטל ההשבחה מצוי בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אשר מפנה לתוספת השלישית לחוק זה שבה מפורטות כל ההוראות הנוגעות לגביית היטל ההשבחה.

להלן דוגמאות לנסיבות בהן ניתן להטיל היטל השבחה:

היטל השבחה בשל אישור תוכנית, יכול להיות מוטל למשל במקרה בו נרכשה קרקע אשר בהתאם לתוכנית שחלה עליה בעת, הייתה מיועדת לשימוש חקלאי בלבד, אולם מאוחר יותר, אושרה לגביה תוכנית חדשה, שהתירה להשתמש בה למטרות בנייה, כגון למגורים או למסחר וכדומה. מאחר וקרקע חקלאית נחשבת לקרקע מאד זולה יחסית, ואילו קרקע לבניה נחשבת לקרקע יקרה בהרבה, אזי אין ספק שהתוכנית החדשה תשביח מאד את שווי המקרקעין. על השבחת הקרקע הנ"ל יוטל היטל השבחה, וזאת בשווי מחצית ההשבחה.

היטל השבחה בשל מתן הקלה בזכויות בניה, יכול להיות מוטל למשל במקרה בו לא ניתן לבנות בנכס המקרקעין מסיבה כלשהי בהתאם להוראות התוכנית שחלה עליו, ולרבות עקב צורת המקרקעין ותנאיו. במקרה כזה ניתן לבקש הקלת בניה שתאפשר לבנות במקרקעין באופן שסוטה באופן בלתי ניכר מהוראות התוכנית שחלות על אותו המקרקעין. במידה ואישור הקלת בניה ישביח את שווי המקרקעין, יוטל היטל השבחה על השבחה זו, וזאת בשווי מחצית ההשבחה.

היטל השבחה בשל מתן אישור שימוש חורג, יכול להיות מוטל במקרה בו ניתן לנכס אישור לשימוש חורג שהותרו לגביו, כגון מגורים, מסחר ותעשיה, משרדים, תחבורה, תיירות, חקלאות, וכדומה. השימוש החורג יכול להיות מתוכנית או מהיתר. שימוש חורג מתוכנית הינו שימוש שחורג מהשימושים שנקבעו בתוכנית שחלה על הנכס, ואילו שימוש חורג מהיתר הינו שימוש שתואם את אחד השימושים שנקבעו בתוכנית שחלה על הנכס, אך חורג מהשימוש הספציפי שניתן לנכס במסגרת היתר הבניה שלו. במידה ואישור השימוש החורג ישביח את שווי המקרקעין, יוטל היטל השבחה על השבחה זו, וזאת בשווי מחצית ההשבחה.

לצורך ההסברים שלפניך, פנינו אל עורכת הדין רחל שחר - מומחית בנושא היטלי השבחה, אשר הסכימה לשתף במידע מתוך ניסיונה המשפטי המצטר בנושא היטלי השבחה. נציין כי עורכת הדין שחר מנהלת את מרכז המידע הגדול בישראל בנושא היטלי השבחה ומפעילה פורום משפטי הנותן מענה חינמי לאזרח.

למה נועד תשלום היטל ההשבחה?

מטרות גביית תשלום היטל ההשבחה מוגדרות בסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. סעיף זה קובע שגביית תשלומי היטלי ההשבחה נועדה לשמש לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית לתכנון ובניה, לרכישת מקרקעין לצרכי הציבור, לתשלום פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק, ואף לצרכי השקעה בחינוך של הרשות המקומית, אם כי בכפוף למגבלות מסויימות.

במה שונה היטל השבחה מיתר המיסים?

בעוד שהמיסים העיקריים שנגבים במדינה, כגון מס הכנסה, מע"מ, וכן מס שבח מקרקעין, נגבים על ידי רשות המיסים של המדינה, אזי היטל ההשבחה הנו למעשה מס מוניציפאלי, אשר משולם לרשות המוניציפאלית שבתחומה נמצא המקרקעין וליתר דיוק, לוועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות הנ"ל.

סעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אשר כאמור מהווה גם את המקור החוקי לגביית היטל השבחה, מסמיך את הועדה המקומית לגבות את היטל ההשבחה בקובעו כי:

"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים, ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה"

כמו כן, יש להבין כי ההבדל בין הכינוי מס לכינוי היטל, אינו הבדל סמנטי גרידא, כי אם הבדל מהותי ומשמעותי. בעוד שכספים הנגבים ממיסים, כגון מס הכנסה או מע"מ, וכדומה, מיועדים למימון כלל הוצאות המדינה, לרבות הוצאות ביטחון, חינוך, תחבורה וכדומה, אזי כספים הנגבים מהיטלים או אגרות מיועדים לשמש למטרות ספציפיות שלשמן הם נגבים.

כך לדוגמא, היטל כביש אשר אמור לשמש לסלילת כביש חדש. לגבי היטל השבחה, הבהיר בית המשפט העליון שגביית כספיו נועדה להגשים תכלית של צדק חברתי, באופן לפיו בעל מקרקעין שהתעשר עקב פעולה תכנונית של הרשות המקומית שמומנה מכספי הציבור, נדרש לשתף את הרשות המקומית ואת הציבור בעושר שצמח לו, ולהשיב לקופת הרשות המקומית כספים אשר משמשים אותה לצורך הכנת התכניות ולביצוען, וכן להשתתף עמם בהוצאות שהושקעו לשם הכנת התוכניות הללו. 

הבדל נוסף מתבטא במועד החיוב בתשלום בפועל של היטל ההשבחה. בעוד שרוב המסים האחרים שנגבים במדינה מחוייבים בתשלום כבר במועד אירוע המס, כלומר, האירוע שיוצר את עצם החבות במס, אזי במקרה של היטל השבחה ישנה הפרדה בין מועד אירוע המס למועד החיוב בפועל בתשלום המס.

כאמור, אירוע המס שיוצר את החבות בתשלום היטל השבחה הינו אישור התוכנית, או מתן ההקלה בזכויות בניה, או מתן אישור השימוש החורג אשר העלו והשביחו את שווי המקרקעין.

אולם, מועד החיוב בפועל בתשלום המס לא נוצר עקרונית במועד אירוע המס, אלא במועד מימוש הזכויות במקרקעין וזאת כאמור בסעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אשר קובע כי: "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל".

סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי מימוש זכויות במקרקעין, יכול להיות אחת מבין שלוש הפעולות הבאות:

  • קבלת היתר לבניה או לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התב"ע, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
  • התחלת השימוש בפועל במקרקעין כפי שהותר לראשונה במסגרת אישור התכנית שבעקבותיה חל היטל השבחה.
  • מכר/העברת נכס המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין, כגון העברה מכח ירושה והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

כלומר, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור הקלת בניה או מאישור שימוש חורג, שניתנים במסגרת היתר בניה, אירוע המס ומימוש הזכויות מתרחשים בו זמנית ובאותו מועד, הוא מועד מתן היתר הבניה.

אולם, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור תוכנית, ישנה הפרדת זמנים ביניהם, שכן אירוע המס יחול במועד אישור התוכנית, ואילו מועד מימוש הזכויות יידחה למועד מכירת המקרקעין.


תאריך: 14/04/2019 18:55
 
close