תשלום מס רכישה והדרך לחסכון בתשלומי מס רכישה בהתאם לחוק

חייגו לייעוץ אישי: 050-808-6488 הייעוץ ניתן על ידי מומחה בענייני מיסוי
 דיני מיסים ועבירות מס – עורך דין לשירותך
חוות דעת מקצועית בענייני מיסוי:
שם מלא
מספר טלפון
פניה למומחה במיסים >>

רוצה לחסוך בתשלומי מס רכישה?


דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
5 stars - based on 1 reviews

Hebrew

מס רכישה הנו מס שיש לשלם בעת רכישת נכס מקרקעין וזאת לפי סעיף 9 חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

בכל מקרה שבו מתרחשת עסקת מקרקעין, כגון עסקה לרכישת דירת מגורים, נכס מסחרי, משרד, מגרש וכדומה, על הקונה לשלם מס רכישה בשיעור מסויים, שמחושב לפי אחוזים משווי העיסקה וסוג הנכס, בהתאם לסכומים שמתעדכנים אחת לשנה, ביום 16 לינואר.

כלומר, בנוסף לתשלום למוכר בגין סכום רכישת הנכס עצמו, על הקונה לשלם גם למדינה מס רכישה בגין רכישת אותו הנכס. במקביל, על המוכר לשלם למדינה מס שבח, אם כי רק במידה שיש לו רווח בשל מכירת הנכס.

לדוגמא, מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים הנו מס שמחושב באחוזים שונים משווי העיסקה לפי מדרגות מס עולות, בעוד שבעת רכישת נכס מקרקעין שאינו למגורים, יש לשלם מס רכישה בשיעור קבוע של 6% מסכום הרכישה וזאת החל מיום 1.8.2013.

בצד הטלת החובה לשלם מס רכישה, המחוקק גם העניק הקלות ופטורים מתשלום המס במקרים מסויימים, כגון במקרים בהם מדובר ברכישת דירת מגורים יחידה, או מקרים בהם הקונה הנו נכה או עולה חדש ובמקרים נוספים, כפי שנסביר בהרחבה מיד.

כיצד מתבצע תהליך תשלום מס הרכישה בפועל?

בעת ביצוע עסקה לרכישת נכס מקרקעין, יש לדווח על כך לרשות המיסים תוך 30 יום, באמצעות הגשת טופס שמיועד לכך, שכולל גם חישוב עצמי של מס הרכישה, ככל שחל כזה.

לשם חישוב מס הרכישה ניתן להיעזר בסימולטור שמופיע באתר האינטרנט של רשות המסים אך כמובן שמוטב לעשות זאת באמצעות עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.

לאחר מכן, ישלח לקונה שובר לתשלום מס רכישה, אותו יהיה עליו לשלם תוך 60 יום ממועד רכישת הנכס. חשוב לשים לב שאי דיווח במועד על עסקת המקרקעין, או אי תשלום במועד של מס הרכישה, כרוך בתשלום קנסות מיותרים ולכן מומלץ מאד להקפיד על קיום החובות הללו במועדן.

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים

מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים הינו מס מדורג שנקבע לפי מדרגות מס ובהתאם לסכום העיסקה.

במידה שמדובר ברכישת דירת מגורים יחידה, חלה חובת תשלום מס לפי מדרגות נמוכות יותר מאשר בעת רכישת דירת מגורים שניה ומעלה. בעוד מדרגות המס בגין רכישת דירת מגורים יחידה הנן 0%, 3.5%, 5%, 8%, ו-10%, אזי מדרגות המס בגין רכישת דירת מגורים שניה ומעלה גבוהות יותר והנן 5%, 6%, 7%, 8%, ו-10%.

דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק.

דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לקונה, בנוסף לדירה זו, דירת מגורים נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 או דירת מגורים שחלקו של הקונה בה אינו עולה על שליש, או דירת מגורים שהתקבלה במסגרת ירושה וחלקו של היורש בה אינו עולה על חצי.

משפרי דיור

אם לקונה של דירת מגורים היתה דירה נוספת מעבר לדירה שקנה, והוא מכר את הדירה הנוספת תוך 18 חודשים לאחר יום רכישת הדירה החדשה, או בתוך שנה מהיום שנמסרה לו הדירה החדשה במידה והיא נרכשה מקבלן, הוא גם יחשב כבעל דירה יחידה שזכאי למדרגות מס נמוכות יותר, אם כי עליו לדווח לרשות המסים בעת מכירת הדירה הקודמת כדי להיות זכאי לכך.

לשם ההמחשה, נכון לשנת 2020, מדרגות המס בגין רכישת דירת מגורים יחידה הנן:

  • על חלק השווי שעד 1,744,505 ₪, לא ישולם כלל מס רכישה, קרי, יחול 0% מס
  • על חלק השווי שמעל 1,744,505 ₪ ועד 2,069,205 ₪, ישולם מס בשיעור של 3.5%
  • על חלק השווי שמעל 2,069,205 ₪ ועד 5,338,290 ₪, ישולם מס בשיעור של 5%
  • על חלק השווי שמעל 5,338,290 ₪ ועד 17,794,305 ₪, ישולם מס בשיעור של 8%
  • על חלק השווי שמעל 17,794,305 ₪, ישולם מס בשיעור של 10%

מדרגות המס עודכנו לאחרונה בחודש אוגוסט 2020.

הקלות ופטורים מתשלום מס רכישה

בכל מקרה, לפני כל עסקת מקרקעין ובוודאי שלפני עסקה לרכישת נדל"ן, מומלץ לפנות לעורך דין מנוסה בתחום ולשכור את שירותיו. עורך דין העוסק בתחום, בדגש על מיסוי מקרקעין, יוכל לסייע לרוכש להיערך בצורה נכונה לעסקה הצפוייה, ובתוך כך גם לתשלום מס רכישה מופחת, ככל שהדבר אפשרי במסגרת הוראותה חוק והפסיקה.

להלן מספר דוגמאות למקרים בהם ניתן לקבל הקלות ופטורים מתשלום מס רכישה:

נכים, עיוורים, בני משפחה של חלל צה"ל ונפגעי פעולות איבה

סעיף 11 לתקנות מס רכישה. נכים, עיוורים, נפגע פעולות איבה, ובני משפחה של חלל צה"ל, שרוכשים דירה למגוריהם, זכאים בתנאים מסויימים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%.

במידה ומדובר ברכישת דירת מגורים יחידה בשווי של עד 2.5 מליון ₪, הם עשויים להיות זכאים לפטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה, ולמס מופחת בשיעור של 0.5% על יתרת הסכום, עד לסך של 2.5 מיליון ₪. הטבה זו ניתנת פעמיים.

עולים חדשים

סעיף 12 לתקנות מס רכישה. עולים חדשים שעלו לישראל בהתאם לחוק השבות זכאים להנחה חד פעמית במס רכישה במידה שהם רכשו דירת מגורים או בית עסק תוך 7 שנים לאחר עלייתם לארץ, או בשנה שלפני שעלו.

שיעור ההנחה הנו 0.5% על מדרגת המס הראשונה ו-5% על היתרה.

העברת נכס במתנה בין קרובי משפחה

סעיף 20 לתקנות מס רכישה. כאשר מדובר בעסקת העברת זכויות בנכס מקרקעין במתנה וללא תמורה בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה, קרוב המשפחה מקבל המתנה מחוייב בתשלום 1/3 בלבד ממס הרכישה.

מדובר בקרובי משפחה כגון הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות, וכן בני זוג לגבי דירה שהם אינם גרים בה יחדיו. במידה ומדובר בהעברת זכויות במתנה בין בני זוג לגבי דירה שהם גרים בה יחדיו, בן הזוג מקבל המתנה פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה, כאמור בסעיף 21 לתקנות מס הרכישה.

העברת נכס בין בני זוג במסגרת הליך גירושין / פרידה

סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין. במידה ובמסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין הוסכם על העברת זכויות בנכס מקרקעין בין בני הזוג, תהיה העברה זו פטורה לחלוטין מתשלום מס רכישה.

פטור זה יינתן גם לגבי העברת נכס מקרקעין במסגרת הסכם פרידה בין בני זוג ידועים בציבור, שלא נישאו זה לזה.

עוד בנושא: גילוי מרצון על החזקת נדל"ן מניב בחו"ל


תאריך: 18/08/2020 09:15
 
close