פתרון בעיות מיסוי מקרקעין: עורך דין מומחה במיסוי מקרקעין לשירותך!

חייגו לייעוץ אישי: 050-808-6488 הייעוץ ניתן על ידי מומחה בענייני מיסוי
 דיני מיסים ועבירות מס – עורך דין לשירותך
חוות דעת מקצועית בענייני מיסוי:
שם מלא
מספר טלפון
פניה למומחה במיסים >>

עורך דין מומחה לענייני מיסוי מקרקעין לשירותך


דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (0) דירוגים | דירוג ממוצע (0)
0 stars - based on 0 reviews

Hebrew

מיסוי מקרקעין עוסק בעיקרו בתשלום המסים הכרוכים בעסקאות למכירת נכסי מקרקעין, וזאת לרבות בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, והתקנות השונות שנחקקו מכוחו.

חלק נכבד מעסקאות המקרקעין שנערכות בארץ, עוסק במכירת דירות מגורים. קיימים שני סוגים של עסקאות למכירת דירות מגורים: מכירת דירות יד ראשונה, שנעשות על ידי קבלני בניה, ומכירת דירות יד שניה, שלרוב נעשות על ידי אנשים פרטיים.

מעבר לכך, ישנן עסקאות מקרקעין החייבות במס במקרים אחרים כגון: קניה ומכירה של קרקעות לבניה, מכירת שטחים מסחריים עסקאות חכירה, פרוייקטים של התחדשות עירונית ועוד!

בכל אחת מהעסקאות הנ"ל, בין אם הן מתבצעות בין אנשים פרטיים או גופים עסקיים, וכמעט בכל מקרה, תעלנה שאלות הנוגעות למיסוי המקרקעין ותשלומי מע"מ הנוגעים לחלק מהעסקאות. שאלות שחשוב להתייחס אליהן בכובד ראש ובשיתוף עם עורך דין המתמחה בנושא מיסוי מקרקעין.

חיוב במס שבח ומס רכישה במכירת דירות ובתים יד שניה

כאשר מדובר במכירת דירות מגורים יד שניה, על המוכר לשלם מס שבח על הרווח שהוא הפיק ממכירת הדירה ואילו על הקונה לשלם מס רכישה בגין סכום רכישת הדירה על ידו.

כלומר, בעוד מס השבח נגבה רק על הרווח / השבח שהופק ממכירת הנכס, במידה והיה כזה, שכיום הנו בשיעור של 25%, אזי מס הרכישה מחושב לפי סכום הרכישה כולו, בהתאם למדרגות מס, שמתעדכנות מעת לעת.

על מנת להקל על הפעילות בשוק מכירת הדירות מיד שניה, קבע המחוקק שורה של פטורים מתשלום מס השבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה וזאת כאמור בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

דירת מגורים מזכה מוגדרת כדירה שבנייתה הסתיימה, אשר נמצאת בבעלות של יחיד ולא חברה, אינה מהווה מלאי עסקי ואשר מיועדת או משמשת למגורים ונעשה בה שימוש למגורים במהלך 4 השנים שקדמו למכירתה או ב-80% מהתקופה בגינה מחושב השבח.

כך עולה משילוב ההגדרה של דירת מגורים כאמור בסעיף 1 בחוק וההגדרה של דירת מגורים מזכה, כאמור בסעיף 49(א) לחוק.

כמו תמיד, אנו ממליצים לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מול עורך דין מנוסה בתחום, לפני ביצוע עסקת מקרקעין למכירה / קניה של נכס יד שניה, ולו על מנת להבין לפרטים את נושא מיסוי המקרקעין ותשלומי מס השבח ומס הרכישה הצפויים. תכנון מס מקצועי והכנה יסודית בהחלט עשויים לחסוך עשרות אלפי שקלים, ובעסקאות גדולות גם מאות אלפים ויותר.

במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר בעיקרו נכנס לתוקף ביום 1.1.2014, נערכה רפורמה מקיפה בכל הקשור לתנאים לקבלת פטורים ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה.

פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה

מי שיש לו דירת מגורים אחת בלבד, יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה בתנאים הבאים:

  • הוא מחזיק בדירה זו במשך לפחות 18 חודשים
  • הוא לא מכר במשך 18 החודשים הללו דירה אחרת בפטור
  • סכום המכירה הנו עד לסך של 4.5 מיליון ₪

כך קובע סעיף 49ב(2) לחוק, כאשר לאורך השנים נדונו מקרים רבים מגוונים הנוגעים לסוגיות משפטיות הנוגעות לפטור על דירה ראשונה / יחידה, ובתי המשפט נוהגים לתת פרשנויות רבות ומרחיבות לתכולתו.

באופן כללי, במידה וסכום מכירת הדירה הנו מעל 4.5 מליון ₪, יהיה צורך לשלם מס שבח לפי חישוב ליניארי, כך שעל השבח שנוצר לו עד ליום 1.1.2014, יחול פטור באופן מלא מתשלום מס שבח, ואילו על השבח שייווצר החל מיום 1.1.2014 ואילך, יעלה צורך לשלם מס שבח, בשיעור של 25%, כך בהתאם להוראות סעיף 49א(א1) לחוק.  

כלומר, כאשר מדובר במכירת דירה יחידה קיים פטור מלא ממס שבח, למעט במקרה של מכירת דירת יוקרה, שאז יחול פטור חלקי בלבד מסכום המס.

כפי שציינו, לאורך השנים התפרסמו פסקי דין רבים וחשובים, שקבעו כללים הנוטים להרחיב את תחולתו של הפטור הנ"ל, ולכן מומלץ לפנות ולהתייעץ עם עורך דין על מנת לבדוק כל מקרה לגופו ובהתאם להוראות החוק והפסיקה העניפה.

פטור ממס שבח למשפרי דיור / דירה חילופית

מי שיש לו דירת מגורים אחת, אותה הוא מעוניין למכור כדי לקנות דירה אחרת במקומה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח בתנאי שהוא מכר את הדירה הקודמת שלו תוך 18 חודשים לאחר מועד רכישת הדירה החדשה, כך קובעות הוראותיו של סעיף 49ג לחוק.

יובהר שהתקופה של 18 חודשים נקבעה במסגרת תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין, שתוקפו חל בין 1.5.2016 ל-30.4.2021. בתום תקופה זו, תחול החובה למכור את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה, אלא אם כן יקבע אז אחרת.

פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים על ידי מרובי דירות / בעלי דירות להשקעה

מי שיש לו יותר מדירת מגורים אחת ומעוניין למכור אחת מהן, כבר אינו זכאי לפטור מלא ממס שבח שניתן בעבר בגין מכירת דירה אחת ל-4 שנים, לפי סעיף 49ב(1) לחוק, שבוטל במסגרת הרפורמה.

תחת זאת, הוא יאלץ לשלם מס שבח חלקי, לפי חישוב ליניארי, כך שעל השבח שנוצר לו עד ליום 1.1.2014, הוא יהיה פטור באופן מלא מתשלום מס שבח ואילו על השבח שייווצר לו החל מיום 1.1.2014 ואילך הוא ישלם מס שבח, בשיעור של 25%. כך נקבע במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי המקרקעין.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהתקבלה מירושה

מי שיש לו דירת מגורים אותה קיבל בירושה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח, בכפוף לקיום כל התנאים המצטברים הבאים וזאת כאמור בסעיף 49ב(5)לחוק:

  • המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש. כלומר, הורה, למשל, אינו יכול לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שירש מילדו.
  • לפני פטירתו, היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. מדובר גם בבעלות על חלק מדירה, לפי ההגדרה של "דירת מגורים" כאמור בסעיף 1 לחוק.  
  • אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה. מדובר בפטור שקיים נכון למועד המכירה של הדירה שהתקבלה בירושה, ולא נכון למועד הפטירה של המוריש.

פטור זה מאפשר ליורש להיכנס לנעלי המוריש, והוא אינו תלוי במספר הדירות שיש ליורש, או למספר הפטורים שהיורש כבר ניצל בעבר.

יחד עם זאת, ככל שחל חיוב בתשלום מס שבח, מלא או חלקי, חשוב להיות מודע לכך שבעת חישוב מס השבח, ניתן לנכות מהשבח את כל ההוצאות שנלוו לרכישת נכס המקרקעין ו/או להשבחתו, כגון שכר טרחת עורך הדין שטיפל בעסקת רכישת הנכס הנמכר, דמי תיווך למתווך, מס הרכישה ששולם בעת רכישת הנכס, הוצאות שהוצאו לצורך שיפוץ הנכס ועוד.

התייעצות עם עורך דין עשוייה לחסוך לך תשלומי מס!

כפי שציינו לא פעם, גם בשאלות הנוגעות למיסוי מקרקעין מומלץ וחשוב לקבל ייעוץ וייצוג משפטי, באמצעות עורך דין המתמחה בתחום זה. בעסקאות מקרקעין מכל סוג שהוא, גובה תשלומי המס הצפויים לצדדים מתחיל מעשרות אלפי שקלים ויכול להגיע גם למאות אלפים ומיליונים רבים בעסקאות גדולות ומורכבות.

מעבר לעסקאות מכירה / קניה של נכס למגורים ישנן עוד מגוון רחב של עסקאות בנדל"ן המחייבות על פניו בתשלומי מיסים כגון מס ערך מוסף, מס הכנסה היטל השבחה ועוד!

תמיד, בכל מקרה לפני ביצוע עסקה במקרקעין, רצוי לבדוק לעומק את היבטי המס הכרוכים בעסקה, כך שניתן יהיה לגלם בקלות את שווייה האמיתי ולהתכונן לביצוע העסקה, תוך תכנון מס הולם שיאפשר להוריד למינימום האפשרי את החבות במיסוי מקרקעין.

לאורך השנים טיפלנו באלפי לקוחות לקוחות שפנו לעורכי הדין שלנו בענייני מיסוי מקרקעין, כאשר החלק ניכר מהמקרים הצלחנו לחסוך ללקוחותינו סכומי עתק.

בכל שאלה הנוגעת במיסוי המקרקעין, ניתן לפנות לקבלת ייעוץ משפטי אישי על ידי לחיצה כאן.


תאריך: 29/07/2020 14:20
 
close