הסבר מפורט על מס שבח מקרקעין

חייגו לייעוץ אישי: 072-390-2345הייעוץ ניתן על ידי מומחה בענייני מיסוי
 דיני מיסים ועבירות מס – עורך דין לשירותך
חוות דעת מקצועית בענייני מיסוי:
שם מלא
מספר טלפון
פניה למומחה במיסים >>

מידע מקיף על מס שבח מקרקעין


דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
5 stars - based on 1 reviews

Hebrew

מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על רווח ההון, השבח, שנובע ממכירת נכס מקרקעין, דהיינו, ההפרש שבין מחיר רכישת נכס המקרקעין לבין מחיר המכירה שלו. בנוסף, יש לשלם מס שבח גם בעת מכירת מניות בחברה שמהווה איגוד מקרקעין.

המקור החוקי לגביית מס שבח מקרקעין בישראל מצוי במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 והתקנות השונות שנחקקו מכוחו.

לצורך חישוב השבח, יש לחשב את ההפרש בין מחיר המכירה של נכס המקרקעין למחיר הקנייה שלו, בצמוד למדד ובניכוי ההוצאות הנלוות לרכישת הנכס והשבחתו. לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הנכס, שכר טרחת מתווך, מס הרכישה ויתר המיסים שנלוו לרכישת הנכס אם היו כאלו, הוצאות שיפוץ הנכס אם היו כאלו, הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת ועוד.

במידה ויתברר שישנו שבח ועל כן יש לשלם מס שבח, יש לבדוק האם למוכר הנכס יש פטור מתשלום מס השבח. בארץ קיימים פטורים שונים מתשלום מס שבח, כאשר הפטורים הרווחים והמנוצלים ביותר הינם הפטורים מתשלום מס שבח בגין מכירת דירת מגורים.

יחד עם זאת, העובדה שלמוכר יש פטור מסוים בגין מכירת הנכס שעל הפרק אין פירושה שכדאי אוטומטית לנצל את הפטור עבור אותו נכס.

שכן, אם למוכר יש נכס מקרקעין אחר שאותו הוא מתעתד למכור בקרוב, אז יש לבדוק גם האם כדאי להשתמש באותו פטור ולנצל אותו עבור הנכס שנמכר כעת או שאולי עדיף לשמור אותו למכירת נכס אחר, בעתיד וזאת במידה שהשבח שצפוי ממכירתו הינו גדול יותר מהשבח של הנכס שנמכר כעת. כלומר, במקרה כזה, מומלץ לבצע תכנון מס מקיף ולא להסתפק רק בשאלה האם המוכר זכאי לפטור בגין מכירת הנכס שעל הפרק או לא.

מטבע הדברים, רוב עסקאות המקרקעין שנעשות בארץ עוסקות במכירת או רכישת דירת מגורים. רוב המוכרים של דירות המגורים הינם משפרי דיור, כלומר, בעלי דירת מגורים אחת אותה הם מוכרים על מנת לקנות דירת מגורים אחרת, משופרת יותר.

עם זאת, ישנם גם בעלי דירות להשקעה, כלומר, מי שמחזיק בדירה אחת או יותר מעבר לדירת המגורים שלו ואשר מוכר את הדירה הנוספת כדי לממש את ההשקעה שלו ואולי כדי לקנות דירה אחרת, טובה יותר, שתניב לו בעתיד רווח גבוה יותר.

בעבר, לפני הרפורמה המקיפה שנערכה בארץ בשנת 2014, היה קיים מגוון רב של פטורים ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים, כך שרק מעטים יחסית נאלצו לשלם בפועל מס שבח.

כך לדוגמא, ניתן היה לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים, ללא קשר למספר הדירות שיש למוכר. אולם, תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963, אשר בוצע במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2013-2014, חולל רפורמה מקיפה אשר צמצמה באופן משמעותי את היקף הפטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.  

מטרת הרפורמה הייתה להוריד את מחירי דירות המגורים בארץ וזאת על ידי הגדלת ההיצע בשוק לרכישת דירה יחידה באמצעות הגדלת המיסוי על דירות להשקעה, אם כי, נכון לפחות לסוף שנת 2018, נראה שמחירי שוק הדירות בארץ לא הצטננו כלל וכי הם נמצאים במגמת עליה מתמדת.

מכל מקום, במסגרת הרפורמה בוטלו הפטורים הגורפים שניתנו בעבר בעת מכירת דירת מגורים ובמקומם נקבעו הסדרים חדשים ולהלן שני העיקריים שבהם:

1. מי שמוכר דירת מגורים להשקעה, כלומר, מחזיק בכמה דירות, כבר אינו זכאי לפטור ממס בעת מכירת דירה אחת לארבע שנים, בהתאם לסעיף 49ב(1) לחוק שבוטל והוא יהיה מחויב בתשלום מס שבח גם אם עברו יותר מארבע שנים מאז שהוא מכר את הדירה הקודמת שלו.

יחד עם זאת, בהתאם לסעיף 48ב(2) לחוק, מס השבח יחושב באופן ליניארי בשיעור של 25% וזאת בגין השבח שנוצר לו החל משנת 2014 ואילך בלבד. כלומר, כל השבח עד ליום 1.1.2014 לא יחויב ויהיה פטור כולו ממס שבח ואילו השבח שנצבר החל מיום 1.1.2014 ואילך כבר יחויב במס וזאת בגובה 25% .

2. מי שמוכר דירת מגורים יחידה, יהיה זכאי לפטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים, כלומר, שנה וחצי והוא לא מכר במשך התקופה זו דירה אחרת בפטור וזאת כאמור בסעיף 49ב(2) לחוק.

מטרת תנאי זה הינה  למנוע מכירה של דירת מגורים בפטור ממס שבח בסמוך לסיום בנייתה, גם אם מדובר בדירתו היחידה של המוכר. בנוסף, הפטור הוגבל כך שהוא יחול רק עד לסכום מכירה של 4.5 מיליון ₪, כאשר מעבר לסכום זה יש לשלם מס שבח, לפי החישוב הליניארי, כאמור בסעיף 49א(א1) לחוק. מטרת הגבלה זו הינה למסות דירות יוקרה.

שאלות נוספות בענייני מיסוי? נשמח לענות!


תאריך: 02/10/2018 15:33
 
close