מוכר/ת מקרקעין? כך תדע/י מתי החוק מחייב אותך במע"מ!

חייגו לייעוץ אישי: 072-390-2345הייעוץ ניתן על ידי מומחה בענייני מיסוי
 דיני מיסים ועבירות מס – עורך דין לשירותך
חוות דעת מקצועית בענייני מיסוי:
שם מלא
מספר טלפון
פניה למומחה במיסים >>

הגבול בין מכירת קרקעות פרטית לעסקית במישור מע"מ


דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
5 stars - based on 1 reviews

Hebrew

כאשר עוסקים בתחולת חבות מע"מ על עסקה למכר מקרקעין, כגון דירה או מגרש, יש להבחין בין מכירה פרטית של מקרקעין, שאז לכאורה לא יחול מע"מ, לבין מכירה עסקית של מקרקעין, שאז יחול מע"מ.

מכירה עסקית של מקרקעין הינה עסקה שנעשית במסגרת הפעילות העסקית של המוכר, כגון מוכר שהינו סוחר מקרקעין או קבלן בניה, להבדיל ממכירה פרטית, אשר נעשית על ידי כל מוכר אחר שלא במסגרת פעילות העסק שלו ולדוגמא עוסק שהינו עורך דין או בעל חנות בגדים או שכיר שאינו בגדר עוסק עצמאי כלל.  

אבחנה זו נלמדת מסעיף 2 לחוק מע"מ אשר קובע כי "המע"מ יוטל על כל עסקה בישראל, בעוד עסקה מוגדרת במסגרת סעיף 1 לחוק כמכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד".

אולם, לא תמיד קל להבחין בין מכירת מקרקעין שהינה בגדר מכירה פרטית שאיננה חייבת במע"מ, לבין מכירת מקרקעין שהינה מכירה עסקית, אשר חייבת במע"מ.

סוגיה כזו נדונה בבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרת פסק הדין אשר ניתן ביום 6.6.2014 במסגרת הליך ע"מ 21717-10-11 מסיקה חסון מסחר 2002 בע”מ נ' מע”מ חדרה.

תיק זה עסק בחברה ישראלית שעסקה במסחר במוצרי קרמיקה ואינסטלציה. בשלב מסוים החליטה החברה להתרחב למקורות הכנסה נוספים וזאת בתחום הנדל"ן. לשם כך היא רכשה קרקע לצורך הקמת מבנה מסחרי בפרדס חנה וכן רכשה 21 מגרשים בחדרה לצורך בניית 41 יחידות דיור, מתוכם היא הספיקה כבר למכור 13 מגרשים וזאת מבלי לגבות מע"מ עליהם, מאחר והיא סברה שאין מדובר במכירה החייבת במע"מ. מאותה סיבה היא גם דיווחה על הכנסותיה ממכירת המגרשים רק לרשויות מיסוי מקרקעין, מבלי לדווח עליהן גם לרשויות מע"מ וממילא מבלי לשלם את המע"מ בגינן.

החברה נימקה את טענתה לפיה העסקאות למכירת המגרשים אינן חייבות במע"מ מאחר שהמגרשים נרכשו בכוונה להחזיקם עד למכירתם כחטיבה אחת, כך שמדובר בהשקעה הונית שאיננה מהווה חלק מפעילותה העסקית במסחר במוצרי קרמיקה ואינסטלציה ואילו רשויות מע"מ טענו שמדובר בעסקאות שנעשו במסגרת עסקיה של החברה ועל כן הן חייבות במע"מ. בהתאם לכך הוצא לחברה שומת מע"מ עסקאות, עליה הגישה החברה השגה שנדחתה ואחר כך גם ערעור בפני בית המשפט המחוזי בחיפה.

לצורך הדיון וההכרעה בסוגיה זו, בחן בית המשפט את הביטוי במהלך עסקו, אשר כאמור לעיל מגדיר עסקה שחייבת במע"מ לפי חוק מע"מ. בית המשפט קבע כי על פי הפסיקה, יש לפרש ביטוי זה בפרשנות רחבה אשר כוללת כל פעילות לרווחת העסק.

בהתאם לכך קבע בית המשפט כי כדי שעסקת מכר תחשב כעסקה שנעשית במהלך עסקיו של העוסק, אין הכרח כי העסקה תהיה חלק מהפעילות העסקית העיקרית של העסק. כך, אם עוסק פועל במכירת סחורות מסוג מסוים, אין די בכך כדי לקבוע כי עסקאות נוספות שמבצע העוסק, בסחורות מסוגים אחרים, לא ייחשבו כעסקאות במהלך עסקיו של העוסק. כך נקבע, בין היתר, בהליך ע"א 111/83 אלמור לניהול ונאמנות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף.

ככל שהפעילות נועדה לתכלית כלכלית, להבדיל מפעילות תרבותית, חברתית, רווחתית וכדומה וזאת לשם קידום עסקיו של העוסק, אף אם אינה בליבת הפעילות, יראו בה כעסקה במהלך עסקיו של העוסק ולהיפך. כלומר, על מנת שמכירת מקרקעין תיחשב כמכירה עסקית, די בכך שהיא נועדה לשם קידומו הכלכלי של העסק ואין צורך בכך שהיא תהווה חלק מהפעילות העסקית העיקרית שלו.

במקרה דנן, מאחר שהחברה בחרה במודע להרחיב את עסקי הליבה שלה, בדבר המסחר במוצרי קרמיקה ואינסטלציה, לעיסוקים נוספים בתחום הנדל"ן וכראיה לכך היא גם רכשה קרקע בפרדס חנה ולא רק בחדרה, מכאן שרכישת המגרשים בחדרה ומכירתם נעשתה אף היא כפעילות עסקית לשם הגדלת רווחיה של החברה וכתמיכה בפעילות הכלכלית האחרת של החברה, לגבי המסחר במוצרי קרמיקה ואינסטלציה.

עוד נקבע כי גם אם מכירת המגרשים הייתה העסקה היחידה בתחום הנדל"ן שביצעה החברה, הרי שעדיין היא נעשתה כפעילות עסקית לשם הגדלת רווחיה ולצורך פעילות כלכלית גרידא ועל כן ככזו היא חייבת במע"מ עסקאות.

למעלה מן הנדרש בחן בית המשפט גם את החלת המבחנים לצורך הגדרת עסק על עסקאות מכירת המגרשים, כפי שהם נקבעו בהליך ע"א 9187/06 רפאל מגיד נ' פקיד שומה פתח-תקוה והגיע למסקנה כי החברה הרחיבה את עסקיה גם לכדי פעילות הנדל”ן האמורה. זאת לפי מבחני טיב הנכס, תדירות, מימון, היקף עסקאות, השבחה, בקיאות ומבחן הנסיבות.

לאור כל האמור לעיל, הגיע בית המשפט למסקנה לפיה מכירת המגרשים נעשתה במהלך עסקיה של החברה ועל כן היא חייבת במע"מ עסקאות לפי החוק.

ראוי להדגיש כי בכל שאלה הנוגעות לפרשנות הוראות החוק או במקרה של בעיה מול רשויות מע"מ, מומלץ להקדים ולהתייעץ עם עורך דין המתמחה בענייני מע"מ, עוד בטרם נקיטת פעולות כלשהן.

לחצו כאן לפניה וקבלת ייעוץ משפטי אישי בענייני מיסוי!


תאריך: 24/01/2018 15:49
 
close